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【読むeラーニング】ＣＦＰ不動産運用設計演習講座

はい、では次に「消費者契約法」についてみていきましょう。
「CFP認定者は、筒井さんに消費者契約法について説明を行いました。CFP認定者が行った次の説明のうち、最も適切なものはどれか。」

１番「売主が宅地建物取引業者でない株式会社で、買主が個人である場合、当該個人が自宅を購入するために行う不動産売買契約は、消費者契約法上の「消費者契約」には該当しない。」消費者は個人が該当します。事業者というのは事業を行う人が該当するわけです。法人で株式会社ですから事業を行っている方になりますので、別に宅地建物取引業者でない株式会社であっても事業を行う法人になります。法人対個人、法人対消費者というのが契約上は消費者契約に該当しますから、今回は法人対個人の契約になりますので、消費者契約に該当するわけです。該当しないというのはおかしいので１番は×になります。

２番「消費者契約」に該当する不動産売買契約において、「売主の債務不履行により買主に生じた損害について、売主は一切賠償しない」旨の特約をしていた場合、消費者である買主は当該契約を解除することができる。」まずこの売主は一切賠償しないといったような消費者側にとって不利になるような契約、特約が存在した場合は、その部分の条項が無効になるというのが正解です。これがあるからといって買主は当該契約を解除することはできるわけではありません。あくまでも特約が無効になるということですね。なので２番は×となります。

３番「「消費者契約」に該当する不動産売買契約において、買主は売主から「南側隣接地は都市計画公園にしてされているので、建物は建築できません」と告げられたが、それは事実と異なっており、これを買主が事実であると誤認していた場合は、売買契約は当然に無効となる。」この場合は無効になるわけではありません。事実と異なっていると誤認をしていた場合は、この場合は取り消しができるというのが正解です。ちょっとややこしいのですが、選択肢２番にあるように、事業者が債務不履行によって消費者に生じた損害を賠償する場合の条項は無効になりますが、３番のように事実と違う場合は取り消しができるというのが正解になりますので３番は×になります。

正しいのは４番です。「アパートの賃貸借契約は、賃貸人が個人であったて賃借人が自ら居住目的で借り受ける個人である場合は、消費者契約法上の「消費者契約」に該当する。」消費者契約は先程もお話した通り、消費者と事業者の間で締結がされる契約になるわけですが、貸している人から見れば個人であっても個人事業主になりますよね。アパート貸しているわけだから事業ですね。借りる人は自ら居住目的ということは通常の個人なりますので、この場合は事業者対消費者に該当しますから消費者契約に該当します。したがって４番が正解になります。

では次の問題にいきましょう。次は「住居の種類や特徴」といった問題です。「CFP認定者は、筒井さんに住居の種類や特徴について説明を行いました。CFP認定者が行った次の説明の適不適の組み合わせとして、正しいものはどれか。なお、一般定期借地権とは借地借家法第22条の定期借地権のことをいう。」

（ア）「一般定期借地権付戸建住宅は、土地付戸建住宅に比べ、当初取得資金を軽減できるメリットがあるが、現状では中古の定期借地権付住宅の流通市場がいまだ未成熟であるため、流通性が劣るというデメリットがある。」最近でこそ定期借地権が付いた戸建住宅をチラホラ見るようになってきておりますが、皆さんが家を買うといったら普通は所有権が付いている家を買うと思います。土地を借りてその家を買うという人はそれほど多くないと思います。つまり、未だに流通市場が未成熟であるのは間違いないです。流通性が劣る、つまり売買する時に買いたい人がいなければなかなか売れませんというのがデメリットになりますので、まさに（ア）は正しい内容です。

（イ）「一般定期借地権の存続期間は、建物の堅固・非堅固の区別はなく50年以上とされており、建物の用途は、居住用に限定されている。」確かに一般定期借地権の存続期間は建物堅固・非堅固に区別はありません。そして50年以上というのも正解となりますが、最後が間違っています。建物の用途は居住用に限定されていると書いてありますが、別に居住用には限定されていませんので、ここの最後が間違っています。（イ）は×になります。

（ウ）「借地借家法に基づき設定された普通借地権の存続期間には、建物の堅固・非堅固の区別はなく、存続期間を20年と定めた場合であっても、存続期間は30年となる。」借地権の存続期間は30年となっております。普通借地権の存続期間は30年となりますから、仮に20年と定めた場合でも30年とみなすとなっています。建物の堅固・非堅固の区別はありません。（ウ）は正しい内容になります。

（エ）「土地付新築戸建住宅を建売業者から購入する場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、売主である建売業者は、そ敷地の地盤についても10年間の瑕疵担保責任を負うことになる。」住宅の品質確保の促進等に関する法律は、確かに10年間の瑕疵担保責任というのはあるのですがこれは住宅の話であって、地盤と書いてありますよね。地盤はそこに建てる建売業者うんぬんが何かできるわけではないです。もともとあるわけですから。ここまではさすがに瑕疵担保責任は負わない、対象外になっていますので（エ）は×となります。答えは（ア）と（ウ）が適切であるけれど、（イ）と（エ）は不適切となりますので、答えは２番が正解となります。

では続いて「建物賃貸借契約の効力」についてみていきます。「民法および借地借家法の規定に基づく建物賃貸借契約の効力に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特約については考慮しないものとします。」

１番「借主が必要費となる修理費用を負担した場合、借主は直ちにその費用の償還を貸主に請求することができる。」借主が何かが壊れて費用を負担した場合は、実際は大家さんが払わなければなりませんから、貸主に借主がその修理代を出してと請求することはできますので１番は正しい内容になります。

２番「借主が有益費となる建物の設備の設置費用を負担した場合、その価値の増加分が現存する限り、借主の選択により借主が支出した金額か増価額のいずれかの金額の償還を貸主に請求することができる。」借主が支出した有益費については決まっておりまして、費やした金額もしくは増価額のいずれかを貸主が償還をするとなっております。どちらが払うのかは、借主が選択するのではなく貸主が選択しますので、ここが間違っていますので２番が誤りです。

３番「借主が有益費償還請求権を貸主に対して行使した場合、その償還があるまでは賃貸借終了後も、借主は建物の返還を拒否することができる。」貸主に返してくれと言って返してくれるまでは、そこに借主がいることはできます。それは留置できますので３番は正しい内容になります。

４番「借主が貸主の同意を得て建物に付加した造作については、借主は賃貸借終了時に貸主に時価でその買取を請求することができる。」貸主の同意を得て建物にプラスして造作をつけた場合は、借主は賃貸借終了時に時価で買い取ってと請求することはできますので４番は正しいです。２番が誤りとなります。

では続いて「サービス付高齢者向け住宅」についてみていきましょう。「CFP認定者は、筒井さんに高齢者の居住の安定確保に関する法律に定める「サービス付き高齢者向け住宅」について説明を行いました。CFP認定者が行った次の説明のうち、誤っているものはどれでしょうか。なお、都道府県が策定する高齢者居住安定確保計画における別途基準については考慮する必要はない。」

１番「サービス付き高齢者向け住宅の各住戸部分の床面積は18㎡以上とされているが、居間、食堂、台所その他の住宅の部分を共同して利用する場合は15㎡以上であればよいとされている。」サービス付き高齢者向け住宅の床面積は18ではなく25㎡以上になっています。そして居間、食堂、台所などを共同して利用する場合も15ではなく18㎡以上と法律上決まっておりますので、１番が誤りになります。

２番「サービス付き高齢者向け住宅の各住戸部分には、台所、水洗便所、収納設備、洗面設備および浴室が必要であるが、共同利用できる台所、収納設備または浴室の設置により、各住戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合には、それらを備えなくてもよいものとされている。」各住戸には台所とか水洗便所は必要とはなっているのですが、共同で環境がある場合は備えなくてもよいとなっていますので、２番は正しい内容になります。

３番「サービス付き高齢者向け住宅は、段差のない床、手すりの設置、廊下幅の確保等、一定基準を満たすバリアフリー対応が求められている。」当然ですが、高齢者向けの住宅になりますので、段差のない構造そして手すり等を設けるというバリアフリーの対応をしなければいけないとなっていますので、３番は正しい内容になります。

４番「サービス付き高齢者向け住宅の入居契約は書面による契約でなければならないが、特に公正証書で行う必要はない。」その通りです。書面で行う必要はありますが、公正証書という決まりはありませんので、４番が正解になります。間違っているのは１番が誤りになります。

次に「リバースモーゲージ」の問題を解いていきましょう。「リバースモーゲージに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。」という問題です。

１番「リバースモーゲージは、自宅を担保にして、地方自治体や金融機関から融資期間所定の方法により資金の融資を受け、債務者の死亡時に、原則として、担保にしている不動産を売却して、その売却代金で借入金を一括返済する仕組みである。」これはまさにその通りです。自宅を担保にお金を借りて亡くなった時に、その家を差し出すことで返すという仕組みになりますので、１番は適切となります。

２番「リバースモーゲージにおける担保不動産は、流動性が優れていることが求められているためそのほとんどがマンションであり、比較的高額となる大都市圏の中心部のマンション所有者には適している制度である。」通常リバースモーゲージで評価するのは土地がメインだと思います。土地がメインということは、マンションより一戸建ての方が土地の評価は付くことになりますので、土地もしくは一戸建てが担保の不動産になるというのが正解です。２番が間違いになります。

３番「リバースモーゲージは、融資する側と融資を受ける側の双方にとって、不動産価格の下落とそれに伴う担保割れのリスクがあり、融資を受ける側としては、変動金利の場合は、金利上昇のリスクがある。」不動産価格が下がったら担保が割れてしまうことはあり得ます。融資を受ける側は金利が上がってしまえば、変動金利は上がる可能性もありますから、その場合は返すリスクは増えますから３番は適切となります。

４番「リバースモーゲージは、融資する側と融資を受ける側の双方にとって、不動産価格の上昇が予想される局面では活用しやすいが、資産デフレの局面においては活用が進まないのが実情である。」不動産価格が上がればそれだけ担保の価値が上がりますから活用しやすいです。でも逆に下がり続ける時は、融資する側としても融資を受ける側としてもあまりお金にならない可能性がありますから、活用は進まなくデフレ局面などでは当然活用が進みにくいというのがあります。４番は正しいです。不適切なのは２番と判断することができます。

続きまして「終身建物賃貸借制度」についてみていきましょう。「伊丹さん夫婦は、高齢者居住法に定める終身建物賃貸借により建物への入居を検討しています。CFP認定者が行った終身建物賃貸借に関する次の説明のうち、誤っているものはどれか。なお、伊丹さんが賃借人、明子さんが同居人になる予定であります。終身賃貸事業者は、当該事業について、都道府県知事等の認可を受けています。」

１番「伊丹さんは60歳以上であるため、明子さんが60歳未満であっても、同居することができる。」高齢者向けの居住に関しては60歳以上というのがひとつキーワードです。伊丹さんが60歳以上で奥さんが60歳未満であっても同居はできますので、１番は正しい内容になります。

２番「伊丹さん夫婦のほか、明子さんの姉である恵子さん65歳も同居することができる。」お姉さんも60歳以上になっていますから、同居は可能ですから２番は正しい内容です。

３番「賃貸住宅の構造および設備は、段差のない床、浴室等の手すり、介助用の車椅子で移動できる幅の廊下等の一定基準の加齢対応構造を備えていなくてはならない。」当たり前ですが高齢者向けの賃貸住宅となりますから、段差のない床、手すり等は必ず備えておかなければいけないとなっているので３番は正しい内容となります。間違っているのは４番です。

４番「伊丹さんと終身賃貸事業者が終身建物賃貸借契約を締結する場合は、要件が厳格であるため当該契約は公正証書により行わなければならない。」と書いてありますが、終身建物賃貸借契約は公正証書等の書面で行えばいいと、等と書いてあるから公正証書でやる必要はないですから、間違いは４番が誤りと分かります。

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【目次】

CFP_リスクと保険_問題1～4
CFP_リスクと保険_問題5～10
CFP_リスクと保険_問題11～15
CFP_リスクと保険_問題16～20
CFP_リスクと保険_問題21～27
CFP_リスクと保険_問題28～31
CFP_リスクと保険_問題32～35
CFP_リスクと保険_問題36～38
CFP_リスクと保険_問題39～42
CFP_リスクと保険_問題43～46
CFP_リスクと保険_問題47～51
CFP_リスクと保険_問題52～56
CFP_リスクと保険_問題57～65
CFP_リスクと保険_問題66～72
CFP_リスクと保険_問題73～79
CFP_リスクと保険_問題80～84
CFP_リスクと保険_問題85～88
CFP_リスクと保険_問題89～94
CFP_リスクと保険_問題95～100